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(사진=게티이미지뱅크)


안녕하세요. 여러분의 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.오늘 여러분을 ‘리모델링 밸류업’의 세계로 안내하고자 합니다. 저는 수십 건의 밸류업 프로젝트를 총괄하며, 죽어가는 상권의 낡은 건물을 황금알을 낳는 거위로 변화시키는 현장을 지휘해왔습니다. 이 과정에서 얻은 핵심 노하우는 바로 최소 비용으로 최대 효과를 창출하는 것입니다. 이것이 현명한 투자자가 반드시 알아야 할 필승 전략이자, 리모델링 밸류업의 정수입니다.
'공사비 쇼크' 시대, 왜 리모델링 밸류업인가?
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링 밸류업은 건물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 보, 바닥 등)는 유지하면서 내·외관 디자인을 바꾸고 설비를 현대화해 건물의 가치를 극대화하는 전략입니다. 특히 최근 공사비 쇼크 시대를 맞아 더욱 매력적인 대안으로 떠오르고 있습니다.
2025년 현재, 서울 및 수도권의 신축 공사비는 평당 1,000만원을 훌쩍 넘어섰습니다. 100평 규모의국민주
건물을 신축하려면 최소 10억원 이상이 필요하다는 계산이 나옵니다. 반면, 리모델링은 평당 400만원에서 500만원 선에서 신축에 버금가는 극적인 변화를 만들어낼 수 있습니다. 이는 신축 대비 절반에도 미치지 않는 압도적인 '가성비'입니다.



(자료: 밸류업이노베이션)
랩스






(자료: 밸류업이노베이션)


시간 또한 큰 이점입니다. 철거부터 완공까지 최소 15개월 이상 걸리는 신축과 달리, 리모델링은 보통 4~5개월이면 모든 공정이 끝왕비제테크
납니다. 이렇게 단축된 공사 기간은 금융 비용 절감과 빠른 임대 수익 실현으로 이어져, 투자 수익률을 극대화하는 핵심 요소가 됩니다.
성공적인 투자를 위한 세 가지 핵심 전략
하지만 리모델링 밸류업이 단순히 '쉬운 길'이라고 생각한다면 오산입니다. 아무리 멋진 공간을 만들어도 그 가치를 알아볼 소비층이 없다면 성공할 수 성도이엔지 주식
없습니다. 리모델링 밸류업의 성패는 망치를 들기 전, 즉 철저한 기획과 사전 조사 단계에서 90% 이상 결정됩니다.
성공적인 투자를 위해 다음 세 가지를 반드시 선행해야 합니다.1. 상권과 입지의 미래 가치를 꿰뚫는 통찰력현재 상권뿐만 아니라 과거와 미래를 통합적으로 읽어내는 눈이 필요합니다. 정부의 도시 계획, 주변 개발 호재, 인구 변화 등을 종합적으로 분석하여 '돈이 모일 곳'을 정확하게 예측해야 합니다. 최근 성수동이나 신당동의 낡은 건물들이 창의적인 공간으로 변신해 가치가 수직 상승한 사례를 기억해야 합니다.



(자료: 밸류업이노베이션)


2. 건물의 잠재력을 극대화하는 명확한 콘셉트 설정단순히 건물을 새것처럼 만드는 것은 아마추어의 전략입니다. 입지와 잠재 고객층의 특성을 정밀하게 분석하여 그들의 니즈를 충족시킬 수 있는 명확한 콘셉트를 부여해야 합니다. 예를 들어, 2030 직장인이 많은 오피스 상권의 낡은 건물이라면 1층에 트렌디한 F&B를, 상층부에는 공유 오피스를 유치하는 등 '맞춤형 MD 구성'을 통해 건물의 가치를 폭발적으로 키울 수 있습니다.



(자료: 밸류업이노베이션)


3. '숫자'에 기반한 냉철한 사업성 분석리모델링에 들어갈 총비용(공사비, 설계비, 금융 비용 등)과 예상되는 임대 수익, 그리고 최종적인 매각 차익까지 꼼꼼하게 계산해 기대 수익률(ROI)을 산출해야 합니다. 장밋빛 전망이 아닌, 보수적인 관점에서 수익률을 분석하고 최악의 시나리오까지 대비하는 치밀함이 필수적입니다.



(자료: 밸류업이노베이션)


기획과 전략이 성공의 90%를 결정한다
결론적으로, 리모델링 밸류업은 '공사비 쇼크' 시대에 가장 현실적이고 현명한 부동산 투자 대안입니다. 하지만 이 무기를 제대로 활용하려면 성공적인 리모델링은 단순한 기술의 영역이 아니라, 상권의 미래를 읽고, 공간의 가치를 재창조하며, 숫자로 수익을 증명하는 '기획'과 '전략'의 영역이라는 사실을 명심해야 합니다.
성공한 투자자는 망치를 들기 전에 먼저 펜을 듭니다. 시장을 분석하고, 콘셉트를 세우고, 수익률을 계산하는 치밀한 사전 기획 단계에 전체 에너지의 90%를 쏟아붓는 것입니다. 당신의 건물이 잠재력을 발휘하지 못한 채 잠들어 있다면, 이제 그 건물을 깨워 '황금알을 낳는 거위'로 키워낼 시간입니다. 투자의 성공은 바로 그 첫 번째 기획에서 시작됩니다.



문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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